Le rapport sur l’emploi de juillet de Statistique Canada est tombé vendredi matin avec 75 100 nouveaux emplois contre une prévision de 15 000, et le taux de chômage est descendu à un creux de deux ans de 6,4 %. Le rendement obligataire du gouvernement du Canada à cinq ans, le taux qui fixe réellement le prix des hypothèques à taux fixe, a bondi jusqu’à 3,274 % en quelques minutes après la publication, en hausse par rapport à la clôture de jeudi à 3,228 %, avant de redescendre vers 3,25 % plus tard dans la matinée.
Le taux directeur à un jour de la Banque du Canada n’a pas bougé. Il se maintient à 2,25 % depuis six décisions consécutives, et le taux prescrit de l’ARC pour les prêts de fractionnement du revenu familial se maintient à 3 % pour un cinquième trimestre consécutif, inchangé jusqu’au 30 septembre. Trois taux, trois histoires différentes, et le travail du conseiller cette semaine consiste à déterminer laquelle s’applique à quelle conversation avec quel client.
Deux taux qui ne bougent pas ensemble
Le taux prescrit est fixé chaque trimestre à partir du rendement moyen des bons du Trésor à trois mois observé au cours du premier mois du trimestre précédent, arrondi à la hausse. Il n’a rien à voir avec les données sur l’emploi de vendredi ni avec le marché obligataire à cinq ans, et un client qui demande si le moment est toujours propice pour mettre en place un prêt de fractionnement du revenu pour un conjoint à revenu moindre pose une question que le rapport sur l’emploi n’a pas modifiée. Le taux fixé aujourd’hui demeure inchangé pour toute la durée du prêt selon les règles de l’ARC, à condition que l’intérêt annuel exigé soit versé au plus tard le 30 janvier de l’année suivante.
Le rendement obligataire à cinq ans, c’est une tout autre bête. Il reflète la lecture prospective du marché sur l’inflation, la croissance et la politique de la banque centrale, et il bouge en temps réel au gré des surprises dans les données. Le bond de vendredi découlait directement d’un marché du travail près de cinq fois plus fort que prévu, ce qui accroît, même modestement, la probabilité que la Banque du Canada doive, à terme, pencher vers la fermeté, même si l’inflation demeure contenue.
Où se situe vraiment le mur de renouvellements
Les hypothèques qui doivent se renouveler au cours des 12 à 18 prochains mois ont surtout été contractées en 2020 et en 2021, alors que les taux fixes de cinq ans se situaient bien en deçà de 3 %. Les meilleures offres actuelles à taux fixe de cinq ans vont de 4,0 à 4,6 % selon le prêteur et le statut d’assurance, et la plupart des prévisions des grandes banques publiées au cours des deux dernières semaines situent les taux fixes de cinq ans entre 4,5 et 4,9 % d’ici la fin de 2026. Les taux de référence actuels, placés côte à côte sur une même échelle, montrent l’ampleur de cet écart.
Les chiffres des taux fixes de cinq ans reflètent les fourchettes publiées par les prêteurs au début d’août 2026. L’estimation de fin d’année reflète le point médian des fourchettes de prévisions des grandes banques publiées à la fin juillet et au début août.
Le pont de planification pour cette semaine
Un client qui renouvelle au cours des six prochains mois et qui avait contracté son prêt pendant la fenêtre de taux bas de 2020 ou 2021 fait face à une hausse de paiement, peu importe la direction que prendra à terme le taux directeur de la Banque du Canada, parce que le rendement obligataire à cinq ans qui fixe le prix de sa nouvelle hypothèque se situe déjà bien au-dessus de son niveau lors du dernier renouvellement. La conversation à avoir maintenant porte sur une garantie de taux, pas sur une approche attentiste, puisque la plupart des prêteurs offrent une garantie de taux de 90 à 120 jours qui verrouille le prix d’aujourd’hui même si les rendements grimpent encore avant que la date de renouvellement n’arrive vraiment.
Pour les clients qui ont un revenu d’entreprise non constituée en société ou une structure de fiducie familiale, l’histoire du prêt au taux prescrit va dans le sens inverse. Un taux maintenu à 3 % pendant cinq trimestres d’affilée demeure, sur une base historique, une fenêtre favorable pour le fractionnement du revenu avec un conjoint ou un enfant adulte à revenu moindre, et cette occasion est entièrement distincte de ce qui se passe dans la conversation sur le renouvellement hypothécaire, juste à côté.